マンション購入を検討していると、住宅ローンの契約書に「抵当権」という言葉が出てきて、不安に感じる方も多いでしょう。
「家を担保に取られる？」
「返済できなくなったらすぐに家を失うの？」
そんな心配をする方もいらっしゃるのではないでしょうか。
抵当権は確かに重要な仕組みですが、正しく理解すれば過度に心配する必要はありません。
今回は、抵当権とは何なのか、なぜ必要なのか、設定にかかる費用や注意点についてまとめました！
抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンを借りる際、金融機関が購入する不動産を担保にする権利のことです。
金融機関にとっては、万が一返済が滞った場合に備えた保険のような仕組みです。
この仕組みがあることで、金融機関は低金利で長期間のローンを提供でき、私たちは大きな金額を借りることができます。
ただし、返済が長期間滞った場合、金融機関は抵当権を実行し、不動産を差し押さえて競売にかけることができます。
いきなり家を失うわけではありませんが、滞納が続けば最終的には強制的に売却されるリスクがあることは押さえておきましょう。
根抵当権との違い
住宅ローンで設定されるのは、1回の借り入れを完済すれば役割を終える「抵当権」です。
これに対し、あらかじめ決めた上限枠（極度額）の中で何度も借り入れを繰り返せるのが「根抵当権」です。
こちらは、主に事業資金を頻繁に借りる企業や、物件を買い増していく投資家が利用するものであり、一般的なマンション購入であれば気にする必要はありません。
抵当権の設定の手続き
住宅ローンを借りる際には、抵当権を設定する手続きが必要です。
この手続きは複雑なため、通常は司法書士に依頼します。
手続きの流れ
抵当権設定の一般的な流れは以下のとおりです。
1．住宅ローンの契約：金融機関と住宅ローン契約を締結します
2．必要書類の準備：金融機関や司法書士の指示に従い、必要書類を揃えます
3．登記申請：司法書士が法務局に抵当権設定登記の申請を行います
4．登記完了：法務局で登記が完了し、抵当権が正式に設定されます
通常、マンションの引き渡し日に合わせて手続きが行われるため、購入者自身が法務局に足を運ぶことはほとんどありません。
必要な書類
抵当権設定に必要な主な書類は以下のとおりです。
・登記済権利証または登記識別情報通知
・登記委任状
・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
・身分証明書
・金融機関からの委任状
・抵当権設定契約書
また、住所や氏名の変更登記の場合は戸籍謄本や住所変更証明書などが別途必要になります。
必要な費用
抵当権設定にかかる費用は、主に以下の3つです。
| 登録免許税 | 借入額×0.4%（軽減措置適用時は0.1%） |
|---|---|
| 印紙代 | 借入額による（1,000万円～5,000万円以下で2万円） |
| 司法書士報酬 | 数万円～10万円程度 |
たとえば、5,000万円を借り入れて軽減措置が適用される場合だと、登録免許税は5万円となります。
これに印紙代や司法書士報酬が加わるので、10～20万円程度の費用がかかると想定できます。
また、各種証明書の発行手数料なども別途必要になります。
なお、登録免許税の軽減措置の適用には「床面積50m2以上」「取得後1年以内の登記」などの条件があります。
また2026年1月現在、適用期限は2027年3月31日までです。
抵当権抹消の手続き
住宅ローンを完済すると法的には抵当権が消滅しますが、登記簿上の記載は自動では消えないため、抹消手続きが必要です。
将来マンションを売却する際に支障が出る可能性があるため、完済後は速やかに抹消手続きを行うことが大切です。
この手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。
手続きの流れ
抵当権抹消の一般的な流れは以下のとおりです。
1．必要書類を揃える：抵当権設定登記済証や抵当権解除証書などを揃える
2．登記申請書作成：法務局のサイトから様式を入手し、必要事項を記入します
3．法務局の確認：管轄の法務局を調べ、必要に応じて事前相談を利用します
4．申請：窓口、郵送、またはオンラインで申請書を提出します
5．完了：不備がなければ登記完了証を受け取り、手続きが完了します
自分で手続きを行う場合は平日に法務局へ足を運ぶ必要があるため、時間に余裕がない方は司法書士に依頼する方が確実です。
必要な書類
抵当権抹消に必要な主な書類は以下のとおりです。
・抵当権解除証書（ローン完済の証明書）
・抵当権設定登記済証または登記識別情報通知
・金融機関からの委任状（所有者に抹消登記を委任する為の書類）
・代表者事項証明書（抵当権者の代表者を証明する書類）
・履歴事項証明書（登記記録上の情報と現在の情報が異なる場合に必要となる書類）
・登記申請書（自分で作成）
また、結婚などで登記上と実際の住所や氏名が変わっている場合、所有権登記名義人表示変更登記を事前に行う必要があります。
必要な費用
| 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円（土地+建物で2,000円） |
|---|---|
| 司法書士報酬 | 自分で行う場合：0円 ／ 司法書士に依頼する場合：約1.5万円～ |
| 雑費 | 数百円（証明書発行など）／ 交通費・実費等が加算される場合あり |
自分で手続きを行う場合、登録免許税と雑費のみで抵当権の抹消が可能です。
一方、司法書士に依頼する場合は、上記に加えて司法書士報酬が必要です。
まとめ
抵当権は、住宅ローンを利用する際に必ず設定されるもので、金融機関が安心して融資するための仕組みです。
返済が滞った場合には担保となる不動産が差し押さえられる可能性がありますが、無理のない返済計画を立てれば過度に心配する必要はありません。
抵当権の仕組みを正しく理解して、マンション購入を検討してみてはいかがでしょうか。
