マンション購入を検討している皆さん、「資産価値」に注目していますか？
最近では、将来の不確実性に備えて「いざとなったら売却できるか」「賃貸に出して収入を得られるか」を重視する方が増えています。
購入時の価格だけでなく、「将来この物件がいくらになるのか」を見極めることが、後悔しない物件選びのポイントです。
そこで今回は、マンションの資産価値とはそもそも何か、どんな要素で決まるのか、購入前にどうやって調べるのか解説します。
マンションの資産価値とは？
マンションの資産価値とは、その物件がどれくらいの経済的価値を持つのかを示す指標です。
資産価値には、主に「売却での価値」と「収益での価値」の2つの側面があります。
売却での価値
売却での価値とは、マンションを手放す際にどれくらいの金額で売れるのかを意味します。
家族構成の変化や転勤など、ライフステージが変わったときに「いくらで売れるか」は重要です。
売却価格が高ければ、次の住まいを購入する資金として活用できますし、購入時よりも高く売れればその差額は利益となります。
収益での価値
収益での価値とは、マンションを賃貸物件として貸し出した際に得られる家賃収入のことです。
転勤や引っ越しでマンションに住まなくなった場合、第三者に貸し出すことで家賃収入を得られます。
立地条件や設備が充実している物件ほど賃貸需要が高く、安定した収入を見込めます。
マンションの資産価値：建物
マンションの資産価値は、建物の以下のような要素で決まります。
| 広さ・間取り | エリアの需要(※1)に合った広さ、使いやすい動線、収納の充実 |
|---|---|
| 築年数 | 新しいほど高い(※2) |
| 管理状況 | 共用部の清潔さ(※3) |
| 眺望・階数 | 高層階が高評価(※4) |
| 共用施設 | 宅配ボックス、ジム、ラウンジなどの有無 |
※1.ファミリー層が多く住むエリアなら3LDK以上、単身者が多い都心エリアは1～2LDKなど、そのエリアの需要に合った広さが重視されます。
※2.築年数が経過するにつれて価値は下がりますが、下落率は年数を経るごとに緩やかになる傾向があります。
※3.エントランスやエレベーターなどの共用部分が適切に管理されているマンションは、築年数が経っても価値を維持しやすくなります。
※4.低層階は災害時に避難しやすいメリットがありますが、資産価値という側面からは眺望が良い高層階のほうが高い傾向にあります。
マンションの資産価値：エリア
マンションの資産価値は、エリアの以下のような要素でも決まります。
| エリアの需要 | 都心部、再開発地域、将来の開発計画(※1) |
|---|---|
| 交通の利便性 | 駅徒歩10分以内、複数路線を利用できる等(※2) |
| 周辺施設 | スーパー、病院、学校など生活利便施設(※3) |
※1.人気が高い都心エリアのマンションは常に需要があり、資産価値が下がりにくい傾向があります。また、再開発や将来の開発計画の有無など、「将来性」も重要なポイントです。
※2.エリアによって異なりますが、一般的に駅徒歩10分以内、理想的には5～7分以内が資産価値に影響します。
※3.日常生活に必要な施設(コンビニ、スーパー、ドラッグストア、病院、銀行、保育園・学校など)が近くにあると、資産価値の維持につながります。
マンションの資産価値の調べ方
購入を検討している物件の資産価値を知りたい場合、いくつかの調べ方があります。
市場の相場から推測
周辺で実際に売買が成約した物件の価格を調べると、狙っている物件のおおよその資産価値も把握できます。
調べるにあたって便利なのは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。
エリアや築年数、面積、駅距離などの条件で絞り込んで検索でき、実際の成約価格を確認できるため、検討中の物件と近い条件で比較が可能です。
また、民間の物件情報サイトで募集中の物件価格も参考になります。
こちらは売主の希望額ですが、不動産情報ライブラリと組み合わせることで、より正確に資産価値を把握できるでしょう。
マンションの固定資産税評価額
固定資産税の計算根拠となる「固定資産税評価額」も、資産価値の目安になります。
購入を検討している物件の固定資産税評価額は、不動産会社に問い合わせることで確認できます。
ただし、この評価額は自治体が決定するもので、おおむね公示価格の7割程度です。
あくまで参考データとして活用しましょう。
土地の価格
マンションの価値を知るうえで、「土地の評価」を把握することも役立つかもしれません。
| 公示価格 | 国が発表する土地の標準的な価格。 その地域の土地相場の目安になる。 |
|---|---|
| 路線価 | 道路ごとの土地の価格。 相続税などの計算に使われる。 |
ただし、「どうしても気になる」という方向けです。
わかりやすさで考えるなら、市場相場を見るほうがおすすめです。
売却査定
これは、すでにマンションを所有している方向けですが……。
プロによる「売却査定」を受けるのが最も確実な指標となります。
査定では、建物のコンディションや立地だけでなく、最新の取引相場や競合物件の状況も加味して「今いくらで売れるか」が算出されます。
会社によって算出根拠や得意分野が異なるため、3社程度の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較検討するのが賢明です。
まとめ
マンションの資産価値は、建物の広さや間取り、築年数、管理状況などの建物要素と、エリアの需要、交通の利便性、周辺施設などのエリア要素によって決まります。
購入前に資産価値を調べる方法としては、市場の相場から推測するのが最も手っ取り早いですが、固定資産税評価額を確認する方法、土地の価格を調べる方法などもあります。
マンション購入の際は、「今住みやすいか」だけでなく「将来売ったり貸したりできるか」も考慮して、自分のライフプランに合った物件を選ぶことが大切です。
